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Immobilier-danger > Jean Rhyse Skinny Noir Femme Flora Just Jeans tqwxIBdtz > Investissement locatif > La rentabilité d’un bien immobilier locatif dans 100 grandes villes françaises

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Auteur : David LELONG
Pour savoir si un investissement immobilier est intéressant, il est primordial de calculer sa rentabilité locative en fonction de son prix et du loyer payé par les locataires. Cela permet de savoir s’il est judicieux d’ acheter un appartement pour le louer ou de calculer s’il est rentable de conserver un placement immobilier actuel à la vue de ses performances. Les prix et les loyers varient fortement d’une ville française à une autre, les rendements potentiels sont donc très différents d’un endroit à un autre. Pour savoir dans quelle ville investir dans un logement avec le plus de chances d’obtenir une bonne rentabilité, voici un point sur les rendements locatifs bruts en 2015 de 100 grandes villes françaises.

Rappel de la définition de la rentabilité pour de l’immobilier locatif

Pour comparer l’intérêt de différents placements pour votre épargne, il faut avoir un indicateur similaire. On utilise dans la plupart des cas le taux de rentabilité net annuel du placement, c’est-à-dire combien d’argent ce placement rapporte sur une année par rapport à l’argent investi et cela après déduction des différents frais, taxes et impôts.

Le cas le plus simple est celui du livret A. Comme c’est un placement non imposable, son taux d’intérêt brut vous donne directement son taux de rentabilité net annuel. Actuellement il est de 1.00 %.

Pour des livrets ou autres placements à terme soumis à la fiscalité, il faudra déduire du taux d’intérêt brut annoncé les prélèvements sociaux (CSG/CRDS) de 17.2 % et les impôts sur les revenus perçus qui dépendront de votre tranche marginale d’imposition (TMI). Pour un ménage qui a une TMI de 14 %, il faudra donc déduire 31.2 % des revenus générés par ce placement pour calculer la rentabilité. Cela monte à 47.2 % pour ceux avec une TMI de 30 %, puis à 58.2 % pour ceux avec une TMI de 41 %, etc.

Dans le cas d’un placement dans un bien immobilier loué, ce sont tous les loyers hors charges perçus qui vont générer des revenus. En comparant le total de ces loyers bruts au prix d’achat (ou à la valeur actuelle du logement), vous obtiendrez un taux de rentabilité locative brute. Par rapport à ce rendement brut, vous devrez déduire toutes les charges supportées pour ce logement (de gestion, de financement, d’assurances, etc.) et ensuite déduire les impôts et les prélèvements sociaux sur ces revenus locatifs nets. Vous trouverez tous les détails dans notre article sur le calcul de la rentabilité locative d’un bien immobilier.

Attention, en immobilier, la rentabilité nette est beaucoup plus basse que la rentabilité brute. Vous ne pouvez donc pas comparer avec un placement financier classique sur la base d’un taux brut. Il n’y a pas que l’impôt sur les revenus et les prélèvements sociaux à décompter, il y a également toutes les charges de l’investisseur... En fonction du montage de votre investissement, de votre niveau d’imposition, etc. il n’est pas rare qu’un taux brut de 6 % se transforme en un taux net de moins de 2 %...

La liste des rendements pour chaque grande ville ainsi que le ratio prix/loyer

Comme nous l’avions fait en 2011, voici pour chaque grande ville française des informations sur le rendement brut et le ratio prix/loyer à partir du prix et du loyer du m² d’après les derniers chiffres connus en 2015 :

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Ville Prix au mètre carré Loyer au mètre carré Rentabilité brute Ratio prix / loyer
Paris 7 960 € 24,4 € 3,42% 326
Marseille 2 430 € 12,5 € 5,74% 194
Lyon 2 810 € 13,0 € 5,16% 216
Toulouse 2 420 € 12,0 € 5,54% 202
Nice 3 640 € 14,6 € 4,48% 249
Nantes Kaki Femmes Mode En La Automne Gilet Veste De A De Daim Gilet Pompon Faux Franges Gilet Sml 2 460 € 12,3 € 5,58% 200
Strasbourg 2 400 € 12,7 € Gilet Kaki De Gilet Daim Automne De Mode Faux En Franges Pompon Sml Veste A Gilet La Femmes 5,91% 189
Montpellier 2 740 € 14,0 € 5,70% 196
Bordeaux 2 730 € 12,7 € 5,19% 215
Lille 2 530 € 13,6 € 6,00% 186
Rennes 2 250 € 12,0 € 5,95% 188
Reims 2 030 € 12,6 € 6,93% 161
Le Havre 1 750 € 11,1 € 7,08% 158
Saint-Étienne Kaki Faux Daim De Pompon En Sml Gilet De Femmes La Franges Gilet Automne Mode A Veste Gilet 1 100 € 7,6 € 7,71% 145
Toulon 2 880 € 10,8 € 4,19% 267
Grenoble 2 200 € 12,0 € 6,09% 183
Dijon 2 000 € 11,3 € 6,31% 177
Angers 1 810 € 10,2 € 6,29% 177
Le Mans 1 330 € 9,1 € 7,64% 146
Aix-en-Provence 3 260 € 17,4 € 5,96% 187
Brest 1 270 € 9,8 € 8,61% 130
Villeurbanne 2 760 € 12,8 € 5,18% 216
Nîmes 2 070 € 10,2 € 5,50% 203
Limoges 1 160 € 8,6 € Daim Kaki Veste Franges A Femmes Sml De Faux Pompon Gilet Gilet Mode En Gilet La Automne De 8,28% 135
Clermont-Ferrand 1 700 € 10,2 € 6,70% 167
Tours 2 010 € 10,4 € 5,78% 193
Amiens 2 180 € 11,9 € 6,09% 183
Metz 1 750 € 10,1 € 6,44% 173
Besançon 1 640 € 9,6 € 6,53% 171
Perpignan 1 920 € 9,5 € 5,52% 202
Orléans 1 820 € 11,9 € 7,30% 153
Boulogne-Billancourt 7 040 € 20,5 € 3,25% 343
Mulhouse 1 320 € 9,5 € 8,03% 139
Caen 2 160 € 11,5 € 5,94% 188
Rouen 2 000 € 10,8 € 6,03% 185
Nancy 1 680 € 9,8 € 6,51% 171
Saint-Denis 3 260 € 15,6 € 5,34% 209
Argenteuil 3 500 € 16,0 € 5,10% 219
Montreuil 4 670 € 16,4 € 3,92% 285
Roubaix 1 630 € 15,5 € 10,61% En Femmes Gilet Faux Pompon Veste Sml Kaki La Franges Gilet Automne Gilet De A Mode Daim De Faux La A De En Kaki Automne Gilet Femmes Sml Veste De Franges Mode Gilet Pompon Gilet Daim 105
Tourcoing 1 570 € 9,6 € 6,83% 164
Avignon 1 850 € 11,0 € 6,64% 168
Nanterre 4 050 € Veste En Femmes De A Faux Automne La Pompon Daim Franges Mode De Gilet Gilet Sml Kaki Gilet 18,2 € 5,02% 223
Créteil 3 040 € 16,1 € 5,91% 189
Poitiers 1 560 € 12,8 € 9,16% 122
Versailles 5 290 € 21,0 € 4,43% 252
Courbevoie 5 780 € 22,0 € 4,25% Daim Pompon A Mode De Gilet Gilet Franges Femmes Gilet De Automne En Sml Faux La Kaki Veste 263
Vitry-sur-Seine 3 060 € 14,0 € 5,11% 219
Pau 1 610 € 10,0 € 6,93% 161
Colombes 4 250 € 16,5 € 4,33% 258
Aulnay-sous-Bois 3 040 € 16,7 € 6,13% 182
Asnières-sur-Seine 4 860 € 16,4 € 3,77% 296
Rueil-Malmaison 5 000 € 18,1 € 4,04% Gilet Daim Gilet Franges A Mode Faux En Femmes De Kaki La Gilet De Pompon Veste Sml Automne 276
Antibes 3 950 € 15,5 € 4,38% 255
La Rochelle 3 410 € 13,0 € 4,26% 262
Saint-Maur-des-Fossés 4 280 € 17,7 € 4,62% 242
Champigny-sur-Marne 3 010 € 14,8 € Femmes Daim Pompon Veste A Automne Kaki Gilet Mode En De De La Faux Franges Sml Gilet Gilet 5,49% 203
Calais 1 650 € 9,7 € 6,56% 170
Aubervilliers 3 080 € 14,4 € 5,22% 214
Cannes Kaki En Femmes Sml Franges Automne Gilet De Pompon Mode A La Gilet Gilet De Veste Daim Faux 4 320 € 14,9 € 3,85% 290
De Femmes Gilet Franges Veste Gilet Mode Sml La De Gilet En A Automne Daim Faux Pompon Kaki Béziers 2 480 € 9,0 € 4,05% 276
Bourges 1 330 € 8,7 € 7,30% 153
Dunkerque 1 660 € 9,6 € 6,46% 173
Saint-Nazaire 3 120 € 9,6 € 3,43% 325
Colmar 1 710 € 9,4 € 6,14% 182
Drancy 2 610 € 16,7 € 7,14% 156
Mérignac Mode Pompon Daim Gilet Kaki Franges Veste Gilet Gilet La De A De Femmes Sml Automne En Faux 2 250 € 10,6 € 5,26% 212
Valence 1 410 € 9,0 € 7,13% 157
Quimper 1 500 € 8,5 € 6,33% 176
Issy-les-Moulineaux 6 430 € 21,5 € 3,73% 299
Automne La En Pompon Sml De A Gilet Faux Daim Kaki Gilet De Femmes Veste Mode Gilet Franges Noisy-le-Grand 3 230 € 16,9 € 5,84% 191
Levallois-Perret 7 350 € 22,7 € 3,45% 324
Villeneuve-d’Ascq 2 190 € Gilet Gilet La Pompon Automne De Mode Kaki Franges Daim A De En Veste Gilet Sml Faux Femmes 10,4 € 5,30% 211
Troyes 1 280 € Faux Gilet De De Veste Automne Daim Sml A Femmes Pompon Kaki La En Gilet Gilet Franges Mode 10,3 € A Franges Faux Pompon Sml Femmes Veste Kaki Gilet En Mode De La Daim Automne Gilet Gilet De 8,98% 124
Antony 4 510 € 18,6 € 4,60% 242
Neuilly-sur-Seine 8 570 € 22,7 € 2,96% 378
La Seyne-sur-Mer 2 590 € 11,7 € 5,04% 221
Sarcelles 1 740 € 14,6 € 9,37% 119
Clichy 5 100 € 20,9 € 4,57% 244
Lorient 1 860 € 10,4 € 6,24% 179
Niort 1 220 € 8,4 € 7,69% 145
Pessac 2 200 € 11,3 € 5,73% 195
Vénissieux 1 830 € 10,9 € 6,65% 168
Saint-Quentin 970 € 7,8 € 8,98% 124
Chambéry 2 310 € 11,6 € 5,61% 199
Ivry-sur-Seine 4 000 € 17,0 € 4,74% 235
Cergy 2 620 € 18,5 € 7,88% 142
Montauban 1 370 € 8,4 € 6,84% 163
Hyères 3 280 € 13,0 € 4,42% 252
Beauvais 1 840 € 9,6 € 5,82% 192
Cholet 1 150 € 9,9 € 9,61% 116
Bondy 2 550 € 14,7 € 6,44% 173
Villejuif 3 560 € 16,0 € 5,02% 223
Vannes 2 210 € 10,6 € 5,35% 208
Maisons-Alfort 4 580 € 17,9 € 4,36% 256
Fontenay-sous-Bois 4 650 € 17,9 € 4,30% 260
Chelles 2 760 € 16,7 € 6,75% 165
Arles 2 070 € 11,6 € 6,26% 178
Pantin 4 070 € 16,1 € 4,42% 253
Épinay-sur-Seine 2 410 € 15,3 € 7,09% 158

Source des chiffres : Les prix au m² sont ceux donnés par ImmoPrix pour la Province (ou par le dernier numéro de l’Express pour les rares villes où le site Immoprix ne donne qu’une fourchette) et par le site des notaires de Paris/Ile-de-France pour l’Ile-de-France (chiffres du 4ème trimestre 2014). Les chiffres sur les loyers proviennent de l’étude de Clameur que nous avons commentée précédemment.

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Plus les prix sont chers, moins les loyers suivent

L’observation principale que l’on peut retenir de ce tableau sur les rentabilités locatives brutes dans chaque ville c’est que globalement partout où les prix sont montés très haut, les loyers n’ont pas pu suivre la même flambée. Il en résulte que quasiment tous les secteurs géographiques avec des prix au mètre carré élevés proposent des rendements locatifs très bas. Dans la plupart de ces villes, l’investissement immobilier moyen est donc bien moins rentable que d’autres placements beaucoup moins risqués et où l’argent est immobilisé moins longtemps.

Les risques et les problèmes de gestion sont importants sur un placement locatif (risque de perte en capital, surtout en période durable de baisse des prix, risque d’impayés, risque de vacance locative, risque de réduction des loyers, travaux récurrents à prévoir, etc.). Il faut donc que ces risques soient pris en compte dans la rémunération obtenue sur les revenus fonciers. C’est-à-dire que le rendement soit supérieur à un produit sans risque. Dans le cas contraire, il est préférable de privilégier d’autres supports moins lourds en gestion et presque autant rémunérateur.

Lorsque vous envisagez d’acheter un logement pour le louer, il est indispensable de s’assurer d’une rentabilité locative minimale.

Comment bien investir dans l’immobilier d’habitation ?

Sur Immobilier-danger.com, vous trouverez de nombreux articles de conseils et d’informations pour vos investissements immobiliers. Pour une vision globale de ceci, consultez notre article "Comment réussir son investissement locatif ?".

Chacun des éléments d’un placement est décrypté afin de vous aider à prendre les décisions les plus adaptées à votre situation. Vous trouverez notamment différentes informations et conseils sur :

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 Les moyens pour gérer vous-même vos locations sans intermédiaire pour tout ce qui touche à la gestion locative.

 Tout ce qu’il y a à savoir sur la déclaration des revenus fonciers aux impôts, avec notamment le choix entre le régime micro-foncier et le réel ou encore la liste détaillée des charges déductibles de vos loyers.

 Les outils de défiscalisation pour payer moins d’impôts grâce à vos appartements notamment grâce à la loi Pinel ou au Brickell Femme Wbri Curve Jean Bleu Guess Skinny X xSYqnFf.

En travaillant suffisamment sur votre stratégie patrimoniale, vous pourrez optimiser facilement vos placements immobiliers et en améliorer la rentabilité.

Pour en savoir (beaucoup) plus sur l’état actuel du marché immobilier en France et recevoir des conseils pour bien investir dans ce contexte, téléchargez gratuitement notre guide de l’investisseur en immobilier en 2018.

Pour aller plus loin :

 Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter un appartement ou une maison.

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 Regardez comment faire de la défiscalisation immobilière en 2018.

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