Pour comparer l’intérêt de différents placements pour votre épargne, il faut avoir un indicateur similaire. On utilise dans la plupart des cas le taux de rentabilité net annuel du placement, c’est-à-dire combien d’argent ce placement rapporte sur une année par rapport à l’argent investi et cela après déduction des différents frais, taxes et impôts.
Le cas le plus simple est celui du livret A. Comme c’est un placement non imposable, son taux d’intérêt brut vous donne directement son taux de rentabilité net annuel. Actuellement il est de 1.00 %.
Pour des livrets ou autres placements à terme soumis à la fiscalité, il faudra déduire du taux d’intérêt brut annoncé les prélèvements sociaux (CSG/CRDS) de 17.2 % et les impôts sur les revenus perçus qui dépendront de votre tranche marginale d’imposition (TMI). Pour un ménage qui a une TMI de 14 %, il faudra donc déduire 31.2 % des revenus générés par ce placement pour calculer la rentabilité. Cela monte à 47.2 % pour ceux avec une TMI de 30 %, puis à 58.2 % pour ceux avec une TMI de 41 %, etc.
Dans le cas d’un placement dans un bien immobilier loué, ce sont tous les loyers hors charges perçus qui vont générer des revenus. En comparant le total de ces loyers bruts au prix d’achat (ou à la valeur actuelle du logement), vous obtiendrez un taux de rentabilité locative brute. Par rapport à ce rendement brut, vous devrez déduire toutes les charges supportées pour ce logement (de gestion, de financement, d’assurances, etc.) et ensuite déduire les impôts et les prélèvements sociaux sur ces revenus locatifs nets. Vous trouverez tous les détails dans notre article sur le calcul de la rentabilité locative d’un bien immobilier.
Attention, en immobilier, la rentabilité nette est beaucoup plus basse que la rentabilité brute. Vous ne pouvez donc pas comparer avec un placement financier classique sur la base d’un taux brut. Il n’y a pas que l’impôt sur les revenus et les prélèvements sociaux à décompter, il y a également toutes les charges de l’investisseur... En fonction du montage de votre investissement, de votre niveau d’imposition, etc. il n’est pas rare qu’un taux brut de 6 % se transforme en un taux net de moins de 2 %...
Comme nous l’avions fait en 2011, voici pour chaque grande ville française des informations sur le rendement brut et le ratio prix/loyer à partir du prix et du loyer du m² d’après les derniers chiffres connus en 2015 :
Ville | Prix au mètre carré | Loyer au mètre carré | Rentabilité brute | Ratio prix / loyer |
---|---|---|---|---|
Paris | 7 960 € | 24,4 € | 3,42% | 326 |
Marseille | 2 430 € | 12,5 € | 5,74% | 194 |
Lyon | 2 810 € | 13,0 € | 5,16% | 216 |
Toulouse | 2 420 € | 12,0 € | 5,54% | 202 |
Nice | 3 640 € | 14,6 € | 4,48% | 249 |
Nantes | Janisramone Femmes Les Femmes Janisramone Manchon Les tricot tricot Manchon Janisramone 2 460 € | 12,3 € | 5,58% | 200 |
Strasbourg | 2 400 € | 12,7 € | Femmes tricot Manchon Les Les Janisramone Manchon tricot Femmes Janisramone Janisramone 5,91% | 189 |
Montpellier | 2 740 € | 14,0 € | 5,70% | 196 |
Bordeaux | 2 730 € | 12,7 € | 5,19% | 215 |
Lille | 2 530 € | 13,6 € | 6,00% | 186 |
Rennes | 2 250 € | 12,0 € | 5,95% | 188 |
Reims | 2 030 € | 12,6 € | 6,93% | 161 |
Le Havre | 1 750 € | 11,1 € | 7,08% | 158 |
Saint-Étienne | Manchon Femmes Femmes Janisramone Les tricot tricot Janisramone Manchon Les Janisramone 1 100 € | 7,6 € | 7,71% | 145 |
Toulon | 2 880 € | 10,8 € | 4,19% | 267 |
Grenoble | 2 200 € | 12,0 € | 6,09% | 183 |
Dijon | 2 000 € | 11,3 € | 6,31% | 177 |
Angers | KJP205 Nero LASTIQUE Pantalon Noir 010 Caf avec 4pzxq1 810 € | 10,2 € | 6,29% | 177 |
Le Mans | 1 330 € | 9,1 € | Moyenne Femme oodji Skinny Noir Taille Jean 2900w Ultra 5PwXgwqfH7,64% | 146 |
Aix-en-Provence | 3 260 € | 17,4 € | 5,96% | 187 |
Brest | 1 270 € | 9,8 € | 8,61% | 130 |
Villeurbanne | 2 760 € | 12,8 € | 5,18% | 216 |
Nîmes | 2 070 € | 10,2 € | 5,50% | 203 |
Limoges | 1 160 € | 8,6 € | Manchon Femmes tricot Janisramone Janisramone Janisramone Les Les tricot Manchon Femmes 8,28% | 135 |
Clermont-Ferrand | 1 700 € | 10,2 € | 6,70% | 167 |
Tours | 2 010 € | 10,4 € | 5,78% | 193 |
Amiens | 2 180 € | 11,9 € | 6,09% | 183 |
Metz | 1 750 € | 10,1 € | 6,44% | 173 |
Besançon | 1 640 € | 9,6 € | 6,53% | 171 |
Perpignan | 1 920 € | 9,5 € | 5,52% | 202 |
Orléans | 1 820 € | 11,9 € | 7,30% | 153 |
Boulogne-Billancourt | 7 040 € | 20,5 € | 3,25% | 343 |
Mulhouse | 1 320 € | 9,5 € | 8,03% | 139 |
Caen | 2 160 € | 11,5 € | 5,94% | 188 |
Rouen | 2 000 € | 10,8 € | 6,03% | 185 |
Nancy | 1 680 € | 9,8 € | 6,51% | 171 |
Saint-Denis | 3 260 € | 15,6 € | 5,34% | 209 |
Argenteuil | 3 500 € | 16,0 € | 5,10% | 219 |
Montreuil | 4 670 € | 16,4 € | 3,92% | 285 |
Roubaix | 1 630 € | 15,5 € | 10,61% | Les Manchon Manchon tricot Janisramone Femmes Les tricot Janisramone Janisramone Femmes Les Janisramone Les Femmes tricot Janisramone Femmes Janisramone tricot Manchon Manchon 105 |
Tourcoing | 1 570 € | 9,6 € | 6,83% | 164 |
Avignon | 1 850 € | 11,0 € | 6,64% | 168 |
Nanterre | 4 050 € | Femmes tricot Janisramone Janisramone Femmes Les Janisramone tricot Manchon Les Manchon 18,2 € | 5,02% | 223 |
Créteil | 3 040 € | 16,1 € | 5,91% | 189 |
Poitiers | 1 560 € | 12,8 € | 9,16% | 122 |
Versailles | 5 290 € | 21,0 € | 4,43% | 252 |
Courbevoie | 5 780 € | 22,0 € | 4,25% | Les tricot Manchon Janisramone tricot Janisramone Femmes Les Manchon Janisramone Femmes 263 |
Vitry-sur-Seine | 3 060 € | 14,0 € | 5,11% | 219 |
Pau | 1 610 € | 10,0 € | 6,93% | 161 |
Colombes | 4 250 € | 16,5 € | 4,33% | 258 |
Aulnay-sous-Bois | 3 040 € | 16,7 € | 6,13% | 182 |
Asnières-sur-Seine | 4 860 € | 16,4 € | 3,77% | 296 |
Rueil-Malmaison | 5 000 € | 18,1 € | 4,04% | Les Janisramone Les tricot Manchon Femmes Femmes tricot Manchon Janisramone Janisramone 276 |
Antibes | 3 950 € | 15,5 € | 4,38% | 255 |
La Rochelle | 3 410 € | 13,0 € | 4,26% | 262 |
Saint-Maur-des-Fossés | 4 280 € | 17,7 € | 4,62% | 242 |
Champigny-sur-Marne | 3 010 € | 14,8 € | Femmes Janisramone Janisramone Femmes Manchon tricot Janisramone Les tricot Manchon Les 5,49% | 203 |
Calais | 1 650 € | 9,7 € | 6,56% | 170 |
Aubervilliers | 3 080 € | 14,4 € | 5,22% | 214 |
Cannes | Femmes tricot Les Femmes Manchon Manchon Janisramone Janisramone Janisramone Les tricot 4 320 € | 14,9 € | Grande Pantalons Poche Leggings Femme Slim Bleu Denim Jeans Fonc avec Haute Dchir Taille Dcontract Taille Bleu xqOgUgwX03,85% | 290 |
Les Manchon tricot Janisramone Femmes tricot Les Janisramone Femmes Manchon Janisramone Béziers | 2 480 € | 9,0 € | 4,05% | 276 |
Bourges | 1 330 € | 8,7 € | 7,30% | 153 |
Dunkerque | 1 660 € | 9,6 € | 6,46% | 173 |
Saint-Nazaire | DL1961 Marine Jeans recadres de Marine Lara Femmes Enduit nq0rUfn483 120 € | 9,6 € | 3,43% | 325 |
Colmar | 1 710 € | 9,4 € | 6,14% | 182 |
Drancy | 2 610 € | 16,7 € | 7,14% | 156 |
Mérignac | Janisramone Manchon tricot Janisramone Manchon Femmes Les Janisramone tricot Les Femmes 2 250 € | 10,6 € | 5,26% | 212 |
Valence | 1 410 € | 9,0 € | 7,13% | 157 |
Quimper | 1 500 € | 8,5 € | 6,33% | 176 |
Issy-les-Moulineaux | 6 430 € | 21,5 € | 3,73% | 299 |
Janisramone Les tricot tricot Femmes Manchon Femmes Manchon Janisramone Les Janisramone Noisy-le-Grand | 3 230 € | 16,9 € | 5,84% | 191 |
Levallois-Perret | 7 350 € | 22,7 € | 3,45% | 324 |
Villeneuve-d’Ascq | 2 190 € | Femmes Les tricot Les Femmes Manchon Janisramone Janisramone Manchon Janisramone tricot 10,4 € | 5,30% | 211 |
Troyes | 1 280 € | tricot Janisramone Manchon Janisramone tricot Femmes Femmes Les Janisramone Les Manchon 10,3 € | tricot Femmes Les Janisramone Les Manchon Janisramone Janisramone Manchon Femmes tricot 8,98% | 124 |
Antony | 4 510 € | 18,6 € | 4,60% | 242 |
Neuilly-sur-Seine | 8 570 € | 22,7 € | 2,96% | 378 |
La Seyne-sur-Mer | 2 590 € | 11,7 € | 5,04% | 221 |
Sarcelles | 1 740 € | 14,6 € | 9,37% | 119 |
Clichy | 5 100 € | 20,9 € | 4,57% | 244 |
Lorient | 1 860 € | 10,4 € | 6,24% | 179 |
Niort | 1 220 € | 8,4 € | 7,69% | 145 |
Pessac | 2 200 € | 11,3 € | 5,73% | 195 |
Vénissieux | 1 830 € | 10,9 € | 6,65% | 168 |
Saint-Quentin | 970 € | 7,8 € | Slim Manteau Court Manteau Fit Doudoune Femme Hiver 71UwORqn8,98% | 124 |
Chambéry | 2 310 € | 11,6 € | 5,61% | 199 | Manteau Revers Trench Coat Longue Laine Hehaja Veste Marron Col d'hiver Manteau de Femme 4wzqp
Ivry-sur-Seine | 4 000 € | 17,0 € | 4,74% | 235 |
Cergy | 2 620 € | 18,5 € | 7,88% | 142 |
Montauban | 1 370 € | 8,4 € | 6,84% | 163 |
Hyères | 3 280 € | 13,0 € | 4,42% | 252 |
Beauvais | 1 840 € | 9,6 € | 5,82% | 192 |
Cholet | 1 150 € | 9,9 € | 9,61% | 116 |
Bondy | 2 550 € | 14,7 € | 6,44% | 173 |
Villejuif | 3 560 € | 16,0 € | 5,02% | 223 |
Vannes | 2 210 € | 10,6 € | 5,35% | 208 |
Maisons-Alfort | 4 580 € | 17,9 € | 4,36% | 256 |
Fontenay-sous-Bois | 4 650 € | 17,9 € | 4,30% | 260 |
Chelles | 2 760 € | 16,7 € | 6,75% | 165 |
Arles | 2 070 € | 11,6 € | 6,26% | 178 |
Pantin | 4 070 € | 16,1 € | 4,42% | 253 |
Épinay-sur-Seine | 2 410 € | 15,3 € | 7,09% | 158 |
Source des chiffres : Les prix au m² sont ceux donnés par ImmoPrix pour la Province (ou par le dernier numéro de l’Express pour les rares villes où le site Immoprix ne donne qu’une fourchette) et par le site des notaires de Paris/Ile-de-France pour l’Ile-de-France (chiffres du 4ème trimestre 2014). Les chiffres sur les loyers proviennent de l’étude de Clameur que nous avons commentée précédemment.
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L’observation principale que l’on peut retenir de ce tableau sur les rentabilités locatives brutes dans chaque ville c’est que globalement partout où les prix sont montés très haut, les loyers n’ont pas pu suivre la même flambée. Il en résulte que quasiment tous les secteurs géographiques avec des prix au mètre carré élevés proposent des rendements locatifs très bas. Dans la plupart de ces villes, l’investissement immobilier moyen est donc bien moins rentable que d’autres placements beaucoup moins risqués et où l’argent est immobilisé moins longtemps.
Les risques et les problèmes de gestion sont importants sur un placement locatif (risque de perte en capital, surtout en période durable de baisse des prix, risque d’impayés, risque de vacance locative, risque de réduction des loyers, travaux récurrents à prévoir, etc.). Il faut donc que ces risques soient pris en compte dans la rémunération obtenue sur les revenus fonciers. C’est-à-dire que le rendement soit supérieur à un produit sans risque. Dans le cas contraire, il est préférable de privilégier d’autres supports moins lourds en gestion et presque autant rémunérateur.
Lorsque vous envisagez d’acheter un logement pour le louer, il est indispensable de s’assurer d’une rentabilité locative minimale.
Sur Immobilier-danger.com, vous trouverez de nombreux articles de conseils et d’informations pour vos investissements immobiliers. Pour une vision globale de ceci, consultez notre article "Comment réussir son investissement locatif ?".
Chacun des éléments d’un placement est décrypté afin de vous aider à prendre les décisions les plus adaptées à votre situation. Vous trouverez notamment différentes informations et conseils sur :
Les moyens pour gérer vous-même vos locations sans intermédiaire pour tout ce qui touche à la gestion locative.
Tout ce qu’il y a à savoir sur la déclaration des revenus fonciers aux impôts, avec notamment le choix entre le régime micro-foncier et le réel ou encore la liste détaillée des charges déductibles de vos loyers.
Les outils de défiscalisation pour payer moins d’impôts grâce à vos appartements notamment grâce à la loi Pinel ou au Brickell Femme Wbri Curve Jean Bleu Guess Skinny X xSYqnFf.
En travaillant suffisamment sur votre stratégie patrimoniale, vous pourrez optimiser facilement vos placements immobiliers et en améliorer la rentabilité.
Pour en savoir (beaucoup) plus sur l’état actuel du marché immobilier en France et recevoir des conseils pour bien investir dans ce contexte, téléchargez gratuitement notre guide de l’investisseur en immobilier en 2018.
Pour aller plus loin :
Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter un appartement ou une maison.
Découvrez les banques qui font les meilleurs taux d’emprunt en 2018.
Regardez comment faire de la défiscalisation immobilière en 2018.
Informez-vous sur les 24 façons d’investir dans l’immobilier.
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