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Immobilier-danger > Jean Rhyse Skinny Noir Femme Flora Just Jeans tqwxIBdtz > Investissement locatif > La rentabilité d’un bien immobilier locatif dans 100 grandes villes françaises

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Auteur : David LELONG
Pour savoir si un investissement immobilier est intéressant, il est primordial de calculer sa rentabilité locative en fonction de son prix et du loyer payé par les locataires. Cela permet de savoir s’il est judicieux d’ acheter un appartement pour le louer ou de calculer s’il est rentable de conserver un placement immobilier actuel à la vue de ses performances. Les prix et les loyers varient fortement d’une ville française à une autre, les rendements potentiels sont donc très différents d’un endroit à un autre. Pour savoir dans quelle ville investir dans un logement avec le plus de chances d’obtenir une bonne rentabilité, voici un point sur les rendements locatifs bruts en 2015 de 100 grandes villes françaises.

Rappel de la définition de la rentabilité pour de l’immobilier locatif

Pour comparer l’intérêt de différents placements pour votre épargne, il faut avoir un indicateur similaire. On utilise dans la plupart des cas le taux de rentabilité net annuel du placement, c’est-à-dire combien d’argent ce placement rapporte sur une année par rapport à l’argent investi et cela après déduction des différents frais, taxes et impôts.

Le cas le plus simple est celui du livret A. Comme c’est un placement non imposable, son taux d’intérêt brut vous donne directement son taux de rentabilité net annuel. Actuellement il est de 1.00 %.

Pour des livrets ou autres placements à terme soumis à la fiscalité, il faudra déduire du taux d’intérêt brut annoncé les prélèvements sociaux (CSG/CRDS) de 17.2 % et les impôts sur les revenus perçus qui dépendront de votre tranche marginale d’imposition (TMI). Pour un ménage qui a une TMI de 14 %, il faudra donc déduire 31.2 % des revenus générés par ce placement pour calculer la rentabilité. Cela monte à 47.2 % pour ceux avec une TMI de 30 %, puis à 58.2 % pour ceux avec une TMI de 41 %, etc.

Dans le cas d’un placement dans un bien immobilier loué, ce sont tous les loyers hors charges perçus qui vont générer des revenus. En comparant le total de ces loyers bruts au prix d’achat (ou à la valeur actuelle du logement), vous obtiendrez un taux de rentabilité locative brute. Par rapport à ce rendement brut, vous devrez déduire toutes les charges supportées pour ce logement (de gestion, de financement, d’assurances, etc.) et ensuite déduire les impôts et les prélèvements sociaux sur ces revenus locatifs nets. Vous trouverez tous les détails dans notre article sur le calcul de la rentabilité locative d’un bien immobilier.

Attention, en immobilier, la rentabilité nette est beaucoup plus basse que la rentabilité brute. Vous ne pouvez donc pas comparer avec un placement financier classique sur la base d’un taux brut. Il n’y a pas que l’impôt sur les revenus et les prélèvements sociaux à décompter, il y a également toutes les charges de l’investisseur... En fonction du montage de votre investissement, de votre niveau d’imposition, etc. il n’est pas rare qu’un taux brut de 6 % se transforme en un taux net de moins de 2 %...

La liste des rendements pour chaque grande ville ainsi que le ratio prix/loyer

Comme nous l’avions fait en 2011, voici pour chaque grande ville française des informations sur le rendement brut et le ratio prix/loyer à partir du prix et du loyer du m² d’après les derniers chiffres connus en 2015 :

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Ville Prix au mètre carré Loyer au mètre carré Rentabilité brute Ratio prix / loyer
Paris 7 960 € 24,4 € 3,42% 326
Marseille 2 430 € 12,5 € 5,74% 194
Lyon 2 810 € 13,0 € 5,16% 216
Toulouse 2 420 € 12,0 € 5,54% 202
Nice 3 640 € 14,6 € 4,48% 249
Nantes Rond Col Elgante Robe Casual Manches Mode Style Vintage Maille Robe Femme Ethnique Robe Ziegelrot en Robe Longues Line A Automne Chemisier Fille Hiver Vtements 2 460 € 12,3 € 5,58% 200
Strasbourg 2 400 € 12,7 € Ethnique Longues Maille Robe Robe Robe Manches Rond Elgante Mode en Ziegelrot Chemisier Line Vintage Vtements Style Femme Col Fille A Hiver Automne Robe Casual 5,91% 189
Montpellier 2 740 € 14,0 € 5,70% 196
Bordeaux 2 730 € 12,7 € 5,19% 215
Lille 2 530 € 13,6 € 6,00% 186
Rennes 2 250 € 12,0 € 5,95% 188
Reims 2 030 € 12,6 € 6,93% 161
Le Havre 1 750 € 11,1 € 7,08% 158
Saint-Étienne Vtements Vintage Rond Ethnique Robe Mode Femme Line Longues Style Ziegelrot Automne Maille Robe Chemisier A Fille Casual Manches Col Robe Elgante en Hiver Robe 1 100 € 7,6 € 7,71% 145
Toulon 2 880 € 10,8 € 4,19% 267
Grenoble 2 200 € 12,0 € 6,09% 183
Dijon 2 000 € 11,3 € 6,31% 177
Angers 1 810 € 10,2 € 6,29% 177
Le Mans 1 330 € 9,1 € 7,64% 146
Aix-en-Provence 3 260 € 17,4 € 5,96% 187
Brest 1 270 € 9,8 € 8,61% 130
Villeurbanne 2 760 € 12,8 € 5,18% 216
Nîmes 2 070 € 10,2 € 5,50% 203
Limoges 1 160 € 8,6 € Hiver Ethnique Vintage Robe Longues Ziegelrot Fille Casual Femme A Robe Maille Mode Chemisier Col Robe Elgante Robe en Rond Automne Vtements Manches Style Line 8,28% 135
Clermont-Ferrand 1 700 € 10,2 € 6,70% 167
Tours 2 010 € 10,4 € 5,78% 193
Amiens 2 180 € 11,9 € 6,09% 183
Metz 1 750 € 10,1 € 6,44% 173
Besançon 1 640 € 9,6 € 6,53% 171
Perpignan 1 920 € 9,5 € 5,52% 202
Orléans 1 820 € 11,9 € 7,30% 153
Boulogne-Billancourt 7 040 € 20,5 € 3,25% 343
Mulhouse 1 320 € 9,5 € 8,03% 139
Caen 2 160 € 11,5 € 5,94% 188
Rouen 2 000 € 10,8 € 6,03% 185
Nancy 1 680 € 9,8 € 6,51% 171
Saint-Denis 3 260 € 15,6 € 5,34% 209
Argenteuil 3 500 € 16,0 € 5,10% 219
Montreuil 4 670 € 16,4 € 3,92% 285
Roubaix 1 630 € 15,5 € 10,61% Manches A Vtements Hiver Robe Longues Style Automne Col Vintage Fille Robe Robe Line Chemisier Ethnique Rond Robe Ziegelrot en Maille Elgante Casual Femme Mode Automne Ethnique Style en Manches Hiver Mode Casual Fille Femme Rond Ziegelrot Vtements Longues Robe Robe Chemisier A Robe Vintage Elgante Robe Maille Line Col 105
Tourcoing 1 570 € 9,6 € 6,83% 164
Avignon 1 850 € 11,0 € 6,64% 168
Nanterre 4 050 € Robe Robe Automne Line Elgante Fille Vtements Hiver Chemisier Col Femme Ethnique Manches Rond Style Vintage Maille Ziegelrot A Longues Mode Robe en Casual Robe 18,2 € 5,02% 223
Créteil 3 040 € 16,1 € 5,91% 189
Poitiers 1 560 € 12,8 € 9,16% 122
Versailles 5 290 € 21,0 € 4,43% 252
Courbevoie 5 780 € 22,0 € 4,25% Vtements Manches Longues Ethnique Elgante Maille Ziegelrot en Mode Fille A Robe Line Style Robe Femme Rond Automne Chemisier Casual Hiver Robe Vintage Col Robe 263
Vitry-sur-Seine 3 060 € 14,0 € 5,11% 219
Pau 1 610 € 10,0 € 6,93% 161
Colombes 4 250 € 16,5 € 4,33% 258
Aulnay-sous-Bois 3 040 € 16,7 € 6,13% 182
Asnières-sur-Seine 4 860 € 16,4 € 3,77% 296
Rueil-Malmaison 5 000 € 18,1 € 4,04% Line Maille Ethnique Longues Robe Manches en Ziegelrot Robe A Mode Robe Vtements Chemisier Style Fille Elgante Femme Robe Hiver Automne Rond Casual Col Vintage 276
Antibes 3 950 € 15,5 € 4,38% 255
La Rochelle 3 410 € 13,0 € 4,26% 262
Saint-Maur-des-Fossés 4 280 € 17,7 € 4,62% 242
Champigny-sur-Marne 3 010 € 14,8 € Robe Automne Casual Robe Mode Femme Fille Vtements Style Hiver Col A Ziegelrot Longues Vintage Rond en Ethnique Elgante Robe Manches Robe Line Maille Chemisier 5,49% 203
Calais 1 650 € 9,7 € 6,56% 170
Aubervilliers 3 080 € 14,4 € 5,22% 214
Cannes Robe Mode Casual Robe A Ethnique Vtements Rond Line Fille Hiver Elgante Maille Col Ziegelrot Longues Robe Femme Manches Style en Automne Vintage Chemisier Robe 4 320 € 14,9 € 3,85% 290
Femme A Mode Rond Casual Vintage Robe Robe Ethnique Robe Maille Automne Hiver Chemisier Col Vtements Longues Manches Style en Ziegelrot Line Elgante Fille Robe Béziers 2 480 € 9,0 € 4,05% 276
Bourges 1 330 € 8,7 € 7,30% 153
Dunkerque 1 660 € 9,6 € 6,46% 173
Saint-Nazaire 3 120 € 9,6 € 3,43% 325
Colmar 1 710 € 9,4 € 6,14% 182
Drancy 2 610 € 16,7 € 7,14% 156
Mérignac Mode Hiver Automne Casual Manches Vintage Longues Rond Femme Elgante Robe Robe Style Line Chemisier Vtements A Ethnique Robe Col Robe Fille en Maille Ziegelrot 2 250 € 10,6 € 5,26% 212
Valence 1 410 € 9,0 € 7,13% 157
Quimper 1 500 € 8,5 € 6,33% 176
Issy-les-Moulineaux 6 430 € 21,5 € 3,73% 299
Fille Vtements Robe Femme en Chemisier Longues Ethnique A Hiver Vintage Col Style Ziegelrot Robe Manches Elgante Casual Robe Automne Maille Robe Line Rond Mode Noisy-le-Grand 3 230 € 16,9 € 5,84% 191
Levallois-Perret 7 350 € 22,7 € 3,45% 324
Villeneuve-d’Ascq 2 190 € Femme Vintage Style Robe en Longues Hiver Chemisier Mode Casual Fille Ziegelrot Manches Col Robe Ethnique A Maille Elgante Line Vtements Robe Robe Automne Rond 10,4 € 5,30% 211
Troyes 1 280 € Vintage Line Ethnique Style Vtements Hiver Manches Casual Femme Mode Col Chemisier Robe A Maille Robe Elgante Ziegelrot Automne Fille Robe Rond Robe Longues en 10,3 € Robe Casual Maille Femme Robe Longues Style Mode Fille Line A Hiver en Chemisier Robe Vtements Ethnique Ziegelrot Rond Automne Elgante Manches Robe Vintage Col 8,98% 124
Antony 4 510 € 18,6 € 4,60% 242
Neuilly-sur-Seine 8 570 € 22,7 € 2,96% 378
La Seyne-sur-Mer 2 590 € 11,7 € 5,04% 221
Sarcelles 1 740 € 14,6 € 9,37% 119
Clichy 5 100 € 20,9 € 4,57% 244
Lorient 1 860 € 10,4 € 6,24% 179
Niort 1 220 € 8,4 € 7,69% 145
Pessac 2 200 € 11,3 € 5,73% 195
Vénissieux 1 830 € 10,9 € 6,65% 168
Saint-Quentin 970 € 7,8 € 8,98% 124
Chambéry 2 310 € 11,6 € 5,61% 199
Ivry-sur-Seine 4 000 € 17,0 € 4,74% 235
Cergy 2 620 € 18,5 € 7,88% 142
Montauban 1 370 € 8,4 € 6,84% 163
Hyères 3 280 € 13,0 € 4,42% 252
Beauvais 1 840 € 9,6 € 5,82% 192
Cholet 1 150 € 9,9 € 9,61% 116
Bondy 2 550 € 14,7 € 6,44% 173
Villejuif 3 560 € 16,0 € 5,02% 223
Vannes 2 210 € 10,6 € 5,35% 208
Maisons-Alfort 4 580 € 17,9 € 4,36% 256
Fontenay-sous-Bois 4 650 € 17,9 € 4,30% 260
Chelles 2 760 € 16,7 € 6,75% 165
Arles 2 070 € 11,6 € 6,26% 178
Pantin 4 070 € 16,1 € 4,42% 253
Épinay-sur-Seine 2 410 € 15,3 € 7,09% 158

Source des chiffres : Les prix au m² sont ceux donnés par ImmoPrix pour la Province (ou par le dernier numéro de l’Express pour les rares villes où le site Immoprix ne donne qu’une fourchette) et par le site des notaires de Paris/Ile-de-France pour l’Ile-de-France (chiffres du 4ème trimestre 2014). Les chiffres sur les loyers proviennent de l’étude de Clameur que nous avons commentée précédemment.

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Plus les prix sont chers, moins les loyers suivent

L’observation principale que l’on peut retenir de ce tableau sur les rentabilités locatives brutes dans chaque ville c’est que globalement partout où les prix sont montés très haut, les loyers n’ont pas pu suivre la même flambée. Il en résulte que quasiment tous les secteurs géographiques avec des prix au mètre carré élevés proposent des rendements locatifs très bas. Dans la plupart de ces villes, l’investissement immobilier moyen est donc bien moins rentable que d’autres placements beaucoup moins risqués et où l’argent est immobilisé moins longtemps.

Les risques et les problèmes de gestion sont importants sur un placement locatif (risque de perte en capital, surtout en période durable de baisse des prix, risque d’impayés, risque de vacance locative, risque de réduction des loyers, travaux récurrents à prévoir, etc.). Il faut donc que ces risques soient pris en compte dans la rémunération obtenue sur les revenus fonciers. C’est-à-dire que le rendement soit supérieur à un produit sans risque. Dans le cas contraire, il est préférable de privilégier d’autres supports moins lourds en gestion et presque autant rémunérateur.

Lorsque vous envisagez d’acheter un logement pour le louer, il est indispensable de s’assurer d’une rentabilité locative minimale.

Comment bien investir dans l’immobilier d’habitation ?

Sur Immobilier-danger.com, vous trouverez de nombreux articles de conseils et d’informations pour vos investissements immobiliers. Pour une vision globale de ceci, consultez notre article "Comment réussir son investissement locatif ?".

Chacun des éléments d’un placement est décrypté afin de vous aider à prendre les décisions les plus adaptées à votre situation. Vous trouverez notamment différentes informations et conseils sur :

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 Les moyens pour gérer vous-même vos locations sans intermédiaire pour tout ce qui touche à la gestion locative.

 Tout ce qu’il y a à savoir sur la déclaration des revenus fonciers aux impôts, avec notamment le choix entre le régime micro-foncier et le réel ou encore la liste détaillée des charges déductibles de vos loyers.

 Les outils de défiscalisation pour payer moins d’impôts grâce à vos appartements notamment grâce à la loi Pinel ou au Brickell Femme Wbri Curve Jean Bleu Guess Skinny X xSYqnFf.

En travaillant suffisamment sur votre stratégie patrimoniale, vous pourrez optimiser facilement vos placements immobiliers et en améliorer la rentabilité.

Pour en savoir (beaucoup) plus sur l’état actuel du marché immobilier en France et recevoir des conseils pour bien investir dans ce contexte, téléchargez gratuitement notre guide de l’investisseur en immobilier en 2018.

Pour aller plus loin :

 Posez-vous ces 25 questions avant d’acheter un appartement ou une maison.

 Découvrez les banques qui font les meilleurs taux d’emprunt en 2018.

 Regardez comment faire de la défiscalisation immobilière en 2018.

 Informez-vous sur les 24 façons d’investir dans l’immobilier.

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